حق و سرقفلی و کسب و پیشه چیست؟وکیل-رشت-گیلان
حق سرقفلی و کسب پیشه چیست؟
وکیل رشت و گیلان
داریوش صالحی
آقای داریوش صالحی از بهترین وکلای دعاوی ملکی در شهر رشت محسوب که توانسته اند با تکیه بر دانش و تجربه خود نتایج ارزنده ای به ارمغان آورند. ایشان وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون کلای دادگستری گیلان و فارغ التحصیل دانشگاه تهران و یکی از بهترین وکلای ملکی در شهر رشت و استان گیلان محسوب که در پرونده ای مهم ملکی و دعاوی سقفلی و حق و کسب و پیشه نتایج ارزشمندی به ارمغان آورند.
عمده حوزه مود روکالت ایشان :
پرونده های ملکی : ارث، اثبات مالکیت ، دعاوی حق سقفلی ، دعاوی حق و کسب و پیشه اعتراض ثالث در دعاوی ملکی ، ورود ثالث در دعاوی ملکی ، الزام به تنظیم سند ، خلع ید ، بطلان قرارداد، فسخ قرارداد، اعتراض به عملیات و اقدامات ثبتی ،
و پرونده های کیفری و خانواده
در دادگاه عمومی حقوقی، کیفری دو ، دادگاه انقلاب ، دادگاه تجدید نظر، دیوان عالی کشور
شماره تماس :
09115000134
آدرس دفتر وکالت :
گیلان_رشت_میدان لاکانی_ابتدای بلوار حافظ_ عمارت لاکانی_طبقه دوم_واحد6
انسیه یوسف پور
خاتم انسیه یوسف پور از بهترین وکلای ملکی در حوزه شهر رشت محسوب که توانسته اند با تکیه بر دانش و تجربه خود تایج خوب و ارزشمندی برای موکلین خود به ارمغان آورند به عقیده ایشان طرح درست یک پرنده و دفاع دقیق و مناسب رمز موفقیت در آن خواهد بود .
ایشان وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری گیلان و دارای مدرک کارشناسی ارشد دانشگاه گیلان و از بهترین وکیل ملکی در رشت تلقی می شوند.
قبول وکالت در دعاوی ملکی، حق و کسب و پیشه، سرقفلی ، ثبتی، زمین و اراضی منابع ملی،. قراردادها، قرارداد بانکی، ارث،، تنظیم سند، دعاوی کیفری، خانواده و….اعتراض به حکم بدوی، واخواهی، تجدید نظر خواهی و …
در محاکم عمومی حقوقی، انقلاب، دادسرای کیفری، دادسری نظامی، دادگاه تجدید نظر، دیوان عالی کشور،. دیوان عدالت اداری و…
شماره تماس :
09112909434
آدرس دفتر وکالت :
گیلان رشت میدان لاکانی ابتدای بلوار حافظ عمارت لاکانی طبقه دوم واحد6
گروه حقوقی وکلای حق پندار متشکل از وکلای مجرب، منادی عدالت و انصاف
۱ سرقفلی چیست ؟
سرقفلی یک نوع قرارداد اجاره است که در ایران از قدیم رایج بوده است و مربوط به اماکن تجاری است.
سرقفلی یا حق کسب و پیشه، به عنوان یک نوع قرارداد اجاره در ایران شناخته می‌شود. این حق برای مستاجران اماکن تجاری به ویژه در قوانین قدیمی روابط موجر و مستاجر تعریف و به آن‌ها اعطا شده است. هدف از این حق، حفاظت از مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان است. در صورتی که مالک پس از اتمام مدت قرارداد مستاجر را از مغازه خود بیرون کند، مستاجر ممکن است به شهرت و اعتباری که برای کسب و کار خود جمع کرده است، آسیب ببیند. بنابراین، قانون‌گذار به منظور حفاظت از ارزش افزوده‌ی پنهان اماکن تجاری و از حقوق و حق‌التدریج مستاجران این اماکن، حق سرقفلی را برای آن‌ها تعریف کرده است. حق سرقفلی به این معنا است که مالک اماکن تجاری موظف است با انقضای مدت قرارداد، قرارداد را با همان مستاجر تمدید کند و مستاجر حق اولویت در خرید املاک را نسبت به دیگران پیدا کند. این حق در اماکن مسکونی به علت عدم افزوده شدن ارزش و اعتبار با توجه به زندگی افراد در آن محیط، تعریف نمی‌شود. در گذشته، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به یکدیگر نزدیک بودند و با پایان یافتن زمان اجاره، مالک جدید حق نداشت قرارداد را فسخ کرده مگر اینکه مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه به‌او بدهد. اما در قوانین سال ۱۳۷۶ به بعد، مالک با پایان یافتن قرارداد می‌تواند، مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد. بنابراین، مستاجر باید هنگام عقد قرارداد با مالک به توافق رسیده و حق را در ابتدا دریافت کند.
مالک تنها در سه حالت می‌تواند به قرارداد اجاره پایان دهد. در این حالات، مستاجر حق دریافت مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه دارد که در واقع، ارزش اعتبار و شهرتی است که طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است.
سه دلیلی که مالک می‌تواند به این شرایط برسد، عبارتند از:
1. تخریب یا بازسازی ملک: در این صورت، مالک می‌تواند به علت نیاز به تخریب یا بازسازی ملک، قرارداد را به اتمام برساند.
2. استفاده از ملک برای سکونت خود یا خویشاوندان: مالک می‌تواند به علت نیاز به استفاده از ملک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیکش، قرارداد را به اتمام برساند.
3. نیاز به ملک برای شغل خود: در صورتی که مالک به علت نیاز به استفاده از ملک برای شغل خود، قرارداد را به اتمام برساند، باید به مستاجر مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه پرداخت کند.
سرقفلی در واقع یک حق کسب است که در قانون سال ۵۶ مطرح شده است و با تغییراتی همراه شده است.سرقفلی به مستاجر اجازه می‌دهد تا در صورتی که قصد دارد در ملک خود به کسب و کار خود ادامه دهد، با توافق با مالک قرارداد اجاره را تمدید کند. با این حال، با توجه به تغییراتی که در قوانین اعمال شده‌اند، دو موضوع مهم در خصوص سرقفلی باید در نظر گرفته شود:
1. سرقفلی به طور خودکار قرارداد را تمدید نمی‌کند: در قانون سال ۵۶، حق سرقفلی به صورت خودکار قرارداد را تمدید می‌کرد، اما با تغییرات اعمال شده، این حق به صورت خودکار قرارداد را تمدید نمی‌کند و برای تمدید قرارداد باید مستأجر با مالک به توافق برسد. در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
2. سرقفلی باید در هنگام عقد قرارداد توافق شود: حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این مورد با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
سرقفلی به دو نوع مجازی و واقعی تقسیم می‌شود. سرقفلی مجازی به معنی حق استفاده از یک دامنه اینترنتی بدون داشتن یک محل فیزیکی است. در حالی که سرقفلی واقعی به معنی حق استفاده از امکانات و استعدادهایی است که در محل کسب و کار وجود دارد و نسبت به نوع کسب و کاری که در آن محل کسب و کار اجاره می‌شود، بی تأثیر است.
مالک یک محل کسب و کار می‌تواند حق سرقفلی را در قرارداد اجاره با مستأجر تعیین کند. حق سرقفلی به عنوان یک نوع امتیاز به مستأجر ارائه می‌شود و مبلغی در ازای آن به موجر پرداخت می‌شود. این حق بیشتر در مواردی که مالک محل کسب و کار را برای بار اول اجاره می‌دهد، مورد استفاده قرار می‌گیرد.
عوامل تعیین‌کننده میزان حق سرقفلی واقعی شامل موقعیت، نوع، مساحت، گنجایش و امکانات مانند برق، آب و تلفن می‌باشد.
اگر مالک در قرارداد اجاره با مستأجر حق سرقفلی را دریافت کرده باشد، هنگامی که مستأجر محل کسب و کار را تخلیه می‌کند، باید به او ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز پرداخت کند. مستأجر نیز می‌تواند این حق را به دیگری انتقال دهد، البته در صورتی که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
تعریف حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)
•
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست آمده از کسب در آن دخیل است (با توجه به میزان سرمایه‌گذاری).
•
حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» هم آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.
•
عده‌ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند اما این دو، دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.
براساس ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستأجر، عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت عبارتند از:
1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت: این عامل به محل واقعی کسب و پیشه یا تجارت مستأجر اشاره دارد و شامل عواملی مانند واقعیت مکانی، دسترسی، تردد، نزدیکی به مراکز شهری و مراکز خدماتی مختلف می‌شود.
2. شرایط و کیفیت اجاره: این عامل به شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است، اشاره دارد. به عنوان مثال، می‌توان به شرایط پرداخت اجاره، میزان وعده برای افزایش اجاره، مدت قرارداد اجاره و شرایط تمدید آن، تعهدات مالیاتی، تعمیرات و نگهداری و غیره اشاره کرد.
3. طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت و حسن شهرت او که در معروفیت محل کارش مؤثر بوده است: این عامل به مدت زمانی اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت و همچنین شهرت و شناخته شدن او در صنعت و بازار مربوطه اشاره دارد.
4. وضع محل اجاره از نظر نوع بنا: این عامل به نوع بنا و وضعیت ساختمان و محل کسب و پیشه یا تجارت مستأجر اشاره دارد.
5. مخارجی که مستأجر برای آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیۀ اشیا مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
6. نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر: این عامل به نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر اشاره دارد و شامل عواملی مانند رونق بازار، رقابت، نیاز مشتریان و غیره می‌شود.
برخی از تفاوت های سرقفلی واقعی و مجازی :
۱حق کسب و پیشه و حق سرقفلی دو مفهوم متفاوت هستند. حق کسب و پیشه، به معنای حقوقی است که به کاسب یا صاحب کسب و کار برای انجام فعالیت تجاری اعطا می‌شود و بر اساس سند رسمی قابل انتقال است. در حالی که حق سرقفلی، به معنای حق استفاده از محل کسب و کار است که در قرارداد اجاره تعیین می‌شود و مستقل از صاحب کسب و کار است.
۲حق کسب و پیشه قبل از عقد اجاره وجود ندارد و با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود، در حالی که حق سرقفلی در قرارداد اجاره تعیین می‌شود و نیازی به وجود حق کسب و پیشه نیست.
۳حق کسب و پیشه مختص به کاسب است و با سند رسمی می‌توان آن را منتقل کرد؛ در حالی که حق سرقفلی با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.
۴حق سرقفلی متعلق به محل کسب و کار است، در حالی که حق کسب و پیشه متعلق به کاسب و کسب و کار است.
۵حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است، در حالی که حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
۶حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است و در تعیین آن، مستأجر نقشی ندارد، اما حق کسب و پیشه بر اساس قوانین و با توجه به نظر کارشناسان، تعیین می‌شود.
نحوه توافق در زمینه سرقفلی هنگام عقد قرارداد:
برای ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر، باید در قرارداد اجاره، توافقی با مالک برای پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی صورت گیرد. برای این منظور، می‌توان به یکی از سه شیوه زیر رجوع کرد:
1. خرید سرقفلی: در این روش، مستأجر در هنگام عقد قرارداد، مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می‌کند. در این صورت، در صورت تخلیه ملک، مالک ملزم است مبلغ سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر پرداخت کند.
2. تعیین مبلغ سرقفلی در قرارداد: در این روش، قرارداد اجاره باید به عنوان “اجاره” نامگذاری شده باشد و مستأجر باید مبلغ سرقفلی را به صورت رسمی و تحت عنوان “سرقفلی” به مالک پرداخت کند.
3. تمدید قرارداد با نرخ اجاره معمول: در این روش، مالک و مستأجر توافق می‌کنند که هر ساله با نرخ اجاره معمول سال جدید، قرارداد را با هم تمدید کنند. در صورتی که مالک با اتمام قرارداد تمایل به تمدید نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.
4. تمدید قرارداد با همان قیمت پیشین: در این روش، مالک و مستأجر توافق می‌کنند که مالک باید تا زمانی که مستأجر بخواهد، هر ساله قرارداد را با همان قیمت پیشین تمدید کند. در صورتی که مالک با اتمام قرارداد تمایل به تمدید نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.
در صورتی که مالک ملک را به شخص دیگری بفروشد، مالک جدید ملزم به رعایت تمام توافقاتی است که مالک قبلی با مستأجر برای حق سرقفلی انجام داده بود. به عبارت دیگر، حق سرقفلی به همراه قرارداد اجاره منتقل می‌شود و مالک جدید نمی‌تواند آن را لغو کند.
بنابراین، در صورتی که مستأجر قبلاً حق سرقفلی را با مالک قبلی توافق کرده بود، با ورود مالک جدید، همچنان حق سرقفلی برای مستأجر اعمال می‌شود و نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست.
اگر قصد انعقاد قرارداد جدید را دارید، باید به یاد داشته باشید که طبق قانون جدید، حق سرقفلی به صورت خودکار برای مستأجر لحاظ نمی‌شود و باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد (مانند خرید سرقفلی، تعیین مبلغ سرقفلی در قرارداد جدید و غیره)، حق سرقفلی را برای خود ایجاد کنید. همچنین، باید به یاد داشته باشید که قرارداد جدید بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود و باید به تمامی قوانین و مقررات مربوط به قراردادهای اجاره در این قانون توجه کنید.
