ثبت ملک /عملیات مقدماتی ثبت /اعتراض به ثبت /وکیل ثبتی
ثبت ملک /عملیات مقدماتی ثبت /اعتراض به ثبت /وکیل ثبتی
مدت زمان مطالعه فقط ۵ دقیقه
موضوعاتی که خواهید خواند:
وکلای دعاوی ملکی، کیفری، ثبتی
داریوش صالحی
وکیل پایه یک دادگستریعضو کانون وکلای دادگستری گیلانکارشناسی ارشد دانشگاه تهران
قبول وکالت در دعاوی ملکی، ثبتی، زمین و اراضی منابع ملی،. قراردادها، قرارداد بانکی، ارث،، تنظیم سند، دعاوی کیفری، خانواده و….اعتراض به حکم بدوی، واخواهی، تجدید نظر خواهی و …
در محاکم عمومی حقوقی، انقلاب، دادسرای کیفری، دادسری نظامی، دادگاه تجدید نظر، دیوان عالی کشور،. دیوان عدالت اداری و…
شماره تماس :
آدرس دفتر وکالت :
گیلان_رشت_میدان لاکانی_ابتدای بلوار حافظ_ عمارت لاکانی_طبقه دوم_واحد6
انسیه یوسف پور
وکیل پایه یک دادگستری
عضو کانون وکلای دادگستری گیلان
کارشناسی ارشد دانشگاه گیلا
قبول وکالت در دعاوی ملکی، ثبتی، زمین و اراضی منابع ملی،. قراردادها، قرارداد بانکی، ارث،، تنظیم سند، دعاوی کیفری، خانواده و….اعتراض به حکم بدوی، واخواهی، تجدید نظر خواهی و …
در محاکم عمومی حقوقی، انقلاب، دادسرای کیفری، دادسری نظامی، دادگاه تجدید نظر، دیوان عالی کشور،. دیوان عدالت اداری و…
شماره تماس :
آدرس دفتر وکالت :
گیلانرشتمیدان لاکانیابتدای بلوار حافظ عمارت لاکانیطبقه دومواحد6
گروه حقوقی وکلای حق پندار متشکل از وکلای مجرب، منادی عدالت و انصاف
اثرات ثبت ملک
دارای بودن سند رسمی از مزیت های مهم یک ملک تلقی می گردد. در واقع ثابت شده که اعتماد عمومی به ملکی که دارای سند رسمی است بیشتر و اشخاص در هنگام خرید به سند رسمی ملک دقت فراوانی دارشته و حاضرند مبلغ بیشتری را بابت ان ملک پرداخت کنند ضمن آنکه خاطر مالک ملک رسمی آسو ده بوده زیرا احتمال بروز مشکلات حقوقی و کیفری کمتری و بعضا بدون هیچگونه مشکلی می تواند از ملک خود نهایت انتفاع و بهره را ببرد.
ثبت ملک در ایران به سال 1290 بازمی گردد. تاریخچه قانون ثبت اسناد در ایران به قدمتی بیش از یک قرن بازمی‌گردد. اولین قانون ثبت اسناد در سال ۱۲۹۰ خورشیدی تصویب شد و دایره ثبت اسناد کشور که بعدها به سازمان ثبت اسناد کشور نام گذاری شد به عنوان یکی از سازمان‌های زیرمجموعه وزارت عدلیه تأسیس شد. این سازمان با توجه به قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد، وظیفة تنظیم و ثبت اسناد را بر عهده دارد.
در ادامه قانونگذار وقت قانون ثبت را در تاریخ 26/12/1310 را به تصویب رسانید در حقیقت هدف از تصویب آن آن بود که از تنظیم اسناد عادی جلوگیری نماید . با این حال، این قانون نتوانست تا حد کافی موثر باشد و موضوع تنظیم اسناد عادی همچنان یکی از چالش‌های سازمان ثبت اسناد است. و از جمله دلایلی که به بقا و دوام اسناد عادی کمک می کرد مواد 147 و 148 قانون ثبت است.
در سال ۱۳۱۶، با تصویب لایحه‌ای که توسط وزیر عدلیه به مجلس شورای ملی داده شده بود، اصطلاحات سردفتر و دفتریار باب شد. این قانون، دفاتر ثبت اسناد را به سه درجه تقسیم کرد و شرایط سخت‌تری برای کسب پروانة سردفتری تعیین کرد. سردفتران و دفتریاران از آن پس حق استخدام در دولت، نمایندگی مجلس، وکالت عدلیه، اشتغال به هر نوع کسب و تجارت و هر نوع دلالی، عضویت در هیئت مدیرة شرکت‌های تجارتی و مؤسسات استقراضی و بیمه نداشتند.
در کنوانسیون های بین‌المللی نیز موضوع ثبت اسناد مورد توجه واقع شده است و کشورها برای حفظ و حراست از حقوق مالکیت این موضوع را جدی می‌گیرند.
ثبت ملک بر دو نوع ثبت عمومی و ثبت خصوصی انجام می پذیرد . در ماده (9) قانون ثبت امده که :« در نقاطی که اداره ثبت موجود است از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت وزارت عدلیه حوزه هر اداره یا دایره ثبترا به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقعه در هر ناحیه اقدام خواهد کرد».
در ثبتی عمومی :
پس از اینکه اداره ثبت تصمیم به صدور سند رسمی برای املاک آن خوزه ثبتی نماید بدوا هر حوزه ثبتی را به چند ناحیه تقسیم و در ادامه حدود هر ناحیه را مشخص می کند در ادامه لازم است که مراتب ثبت عمومی به آگهی کلیه اشخاص برسد. بنابراین قانونگذار در ماده 10 قانون ثبت اعلام کرده که اعلان مربوط به ثبت عمومی می بایست در ظرف یک ماه در سه نوبت بوسیله اعلان در جراید به اطلاع عموم برسد تا هرشخصی که نسبت به ملی تقاضای ثبت دارد با حضور در اداره ثبت تقاضای ثبت نماید.
در همین رابطه موضوع اصلی که خیلی جلی توجه می کند تاریخ تصویب قانون و همچنین موضوع آگاهی عموم و طرق انتشار آگاهی است . در عصری که اغلب مردم بی سواد و به تازگی در کشور مقدمات سواد اموزی در حال تشکیل بود انتظار نمی رفت که همگان قدرت و سواد خواندن اگهی را داشته باشند و چه بسا برخی از مستحقین به دلیل عدم اطلاع از ثبت ملک بی خبر و در مقابل غیر بدون هر گونه حقی قادر به ثبت ملک به نام خود می گردید.
اظهارنامه تقاضای ثبت
اما در ادامه پس از اعلان ثبت عمومی، در مهلت مقرر اشخاصی که خود را صاحب حق برای اخذ سند می بایست تقاضای ثبت خود را که همان اظهار نامه ثبت ملک بود را به اداره ثبت محل تقدیم و رسید دریافت می گردند که در ادامه اداره ثبت لیستی از کلیه متقاضیان ثبت با ذکر شماره ملک و حدود ان تهیه و در روزنامه اکهی می نماید . این اگهی تا 60 روز فقط در دو نوبت به فاصله 30 روز منتشر خواهد گردید.
تحدید حدود ملک :
پس از نشر اگاهی های لازم و انجام برخی اقدامات مقدماتی عملیات ثبت، موضوع تحدید حدود ملک مطرح که در این رابطه ماده« 14» قانون مرقوم مقرر داشته که تحدید حدود املاک متدرجاً و به ترتیب نمره املاک صورت خواهد پذیرفت. تقاضا کننده ثبت یا نماینده آن و مجاورین برای روز تحدید حدود بوسیله اعلان دعوت خواهند شد. عدم حضور متقاضی ثبت مانع تحدید حدود نخواهد شد و تحدید حدود مطابق مجاورین صورت خواهد گرفت و در صورت عدم حضور هیچکدام اعلان تحدید حود نسبت به ان ملک تجدید و در صدورت عدم حضور مجدد هیچکدام حق الثبت دو برابر خواهد شد.
اعتراض به عملیات ثبتی :
مکن است اشخاصی تقاضای ثبت ملکی را داده باشند که فاقد هیچگونه مالکیت و تصرفی یا دلیلی که مبین مالکیت انها باشد بوده و در این زمان افراد که چنین تقاضایی را مخالف حقوق خود می دانند می توانند نسبت به ان اعتراض نمایند . در این باره قانون گذار اعلام داشته که «هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوی نماید . عرض حال مزبور مستقیما به اداره یا دایرة یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود . در مقابل عرض حال باید رسید داده شود …..» در چنین حالتی اگر عرض حال در مهلت قانونی تقدیم شده باشد ، اداره ثبت عرض حال یا همان اعتراض را نزد دفتر محکمه ای که مرجع رسیدگی است ارسال می دارد .اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرض حال خارج از مدت داده شده کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و حاکم محکمه ابتدایی محل تا حاکم مزبور در جلسه اداری موفق نظام نامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده رای دهد رای حاکم محکمه ابتدایی در این موضوع قاطع است.
نکته ای که باید توجه شود این است ممکن است عرض حال یا اعتراض به مرجعی داده شده باشد ه صلاحیت نداشته باشد در این حالت ماده 18 اعلام داشته که : اگر محکمه خود را صالح به رسیدگی نداند قرار عدم صلاحیت صادر خواهد کرد در این حالت پس ار قطعیت قرار به تقاضای مدعی دوسیة عمل را برای مرجع صلاحیت دار بفرستد که در این حالت تجدید اعتراض لازم نخواهد بود.
معترض به عملیات ثبتی می بایست دعویخود را تعقیب نماید. در حقیقت برابر قانون اگر معترض پس از تقدیم عرض حال در مدت شصت روز دعوای خود را تعقیب نکرد محکمه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید . این قرار قابل استیناف است و رای استیناف غیر قابل تمیز است . بنابر این اولا ً معترض 60 روز نمی تواند پرونده ر ا بدون تعقیب گذارد . ثانیاً در صورت عدم تعقیب در مهلت مقرر ف محکنه راساً نمی تواند قرار اسقاط دعوی صادر کند ثانیاً این قرار اسقاط دعوی الزاما باید با درخواست مستدعی ثبت باشد .
آثار ثبت :
از عمده اثر ثبت مل تثبیت مالکیت دارنده سند رسمی نسبت به ملک مورد ثبت است.برابر قانون پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود از این پس مالکیت رسمی شخص بر ملک مستقر می شود . در حقیقت همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را ملک به نام او به ثبت رسیده یا ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املا ک به ثبت رسیده یا به از مالک رسمی به او به ارث رسیده مالک خواهد شناخت و از این پس ادعای مالکیت از هیچ کس پذیرفته نیست . البته باید دقت کرد این موضوع به منزله عدم پذیرش دعوی از غیر نخواهد بود زیرا ممکن است که ملکی بدون رعایت مقررات و حتی بدون توجه به مالکیت اشخاص و بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد و دعوی بطلان سند رسمی در محاکم خود موید این مهم است .
مراجع ثبتی
قانونگذار در هر موضوعی بنابر امیت ودرجه ان و نوع اختلاف مرجعی را جهت رفع اختلاف و حل موضوع تعیین کرده که در ذیل برخی از انها ذکر می شود که هریک بنابر قانون دارای صلاحیت های خاص خود هستند
1_ریس ثبت
2_هیات نظارت
3_شورای عالی ثبت
کلام اخر :
در آخر ملاحظه می گردد که مقررات ثبتی بی نهایت مهم و دارای قواعد مخت به خود است. اغلب مشاهده می وشد که افراد بدون توجه به حقوق مالکیت سایرین تقاضای ثبت ملکی را داده اند که مستحق ان نبوده اند . لذا برای معترض راهی جر اعتراض به ثبت و تقدیم شکایت باقی نمی ماند در این بین تعیین مرجع صالح و دفاع موثر از عمده نکات مهم در دعاوی ثبتی تلقی می گردد. اشتباه در تعیین مرجع و یا اشتباه در بیان دفاع می تواند موجب اطاله دادرسی از یک سو و از سوی دیگر پایان یافت مهلت های قانونی گردد. با پایان مهلت اعتراض باید دانست که دیگر هیچگونه طرقی برای بطلان سند مخالف قانون وجود نداشته زیرا پایان مهلت موجب صدرو قرار عدم استماع دعوی از طرف دادگاه یا بطلان دعوی شما خواهد شد. بنابراین توصیه می گردد در صورت مشاهده اینکه ملک شما مورد ثبت غیر قانونی قرار گرفته یا در شرف عملیات مقدماتی ثبت است حتما موضوع رابه وکیل دادگستری اطلاع و از مشاورت آن بهره مند شوید و از وکلای پایه یک دادگستری بخواهید تا موضوع شما را قبول و مورد پیگیری قانونی قرار دهد .
در ادامه گروه وکلای پایه یک دادگستری حق پندار با بهره مندی از وکلای مجرب مفتخر است تا شما را در این مهم یاری نماید . شعار ما : انصاف ، عدالت، امانت، صداقت
گروه حقوقی وکلای حق پندار متشکل از وکلای مجرب، منادی عدالت و انصاف
